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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


??“房地產直投是公司轉型的方向之一,也符合監管層關於設立子公司做專業務的大方向。”中融信托內部人士表示。

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??傳統的房地產融資模式漸衰,項目選擇越來越謹慎的信托公司,在房地產業務模式上開始轉型探索。

??中融長河資本成立於2014年,註冊資本5000萬元,中融信托的PE子公司中融鼎新投資管理有限公司為其全資股東。

??資料顯示,中融長河資本是中融信托旗下全資地產並購基金,專註於國內一二線城市核心區位的優質寫字樓、商業零售及住宅項目的並購和投資。

??“可以說以前的股權投資項目都是信托融資層面的,長河項目是中融第一個真正意義上的房地產投資產品。”上述內部人士表示。

??清科研究中心統計,2013年中國市場全年共完成並購1232起,其中房地產行業排名第二,涉及案例148起,較2012年上升48%。而截至2014年前11個月,中國並購市場已完成交易1610起,房地產行業以166起案例、總體占比10.3%位列第一。

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??另外,根據中融信托對回報的測算,整售情況下,項目整體內部收益率(IRR)為19.68%。基金層面,LP收入約2.19億元,GP收入約0.98億元。

中融信托轉型地產直投 大型信托翹首REITs開放

??信托計劃作為LP(有限合夥)參與房地產投資屢見不鮮,但由信托公司獨立運營管理的地產並購項目尚為個例。

??“長河盛世1號”交易結構中,信托計劃所募集資金將以受托人名義認購“中融長河一期基金”的LP(有限合夥人)份額,資金最終用於支付購買標的資產的交易價款。

??該產品認購標的“長河一期基金”將直接註冊設立項目公司,由項目公司購買標的資產。最終收購標的為上海遠運投資管理有限公司,該公司是協信集團旗下專為開發建設“中環協信天地”項目設立的項目公司。

??轉型直投:收益、風險之考

??工商資料顯示,上海贇峰投資由中融長河資本和上海長昆投資管理公司共同設立。其中,長昆投資是中融長河資本的全資子公司。由此,中融長河資本即為項目的實際控制人。

??此外,根據記者瞭解,亦有大型信托公司通過自有資金進行商業物業收購,以期REITs開放後,以上市方式退出。

??同時,信托的房地產並購的機會也在增加。

內容來自sina新聞

??中融信托內部人士對理財周報記者表示:“房地產直投是公司轉型的方向之一,主要通過全資孫公司長河資本來運作,也符合監管層鼓勵信托設立子公司做專業務的大方向。”

??在多位業內人士看來,房地產為信托深耕領域,資產易於評估,退出方式較為清晰,雖陸續有風險事件發生,仍是信托公司青睞的領域。轉型之機,信托在房地產業務也在謀求更為深入的參與。商業物業、旅遊地產、養老地產都是思考的方向。相比後兩者,隨著REITs的逐步放開,商業物業更能看到前景。

??長河基金總規模10億元,存續期限為5年,包括投資期3年,退出期2年,基金預計以整體出售或散售物業的方式退出。

??中融信托在官網對房地產信托的介紹中顯示,目前公司已組建瞭專業化的房地產信托團隊,以拓展房地產開發項目及優質物業的信托投資。

??早在2012年12月,中融信托曾與協信集團合作,發行股權投資產品“融信星光2號集合資金信托計劃”,募集優先級資金10.6億參與同地塊開發。信托資金以股權投資方式投入項目公司,持有項目公司90%股權。

??“該項目中明為股權投資,但實質與普通房地產債權融資無異,項目公司的運營仍由協信集團完成,並承擔連帶擔保責任,信托公司隻在董事會中以出資比例對應投票權。”一位接近該產品的人士坦言。

??用益信托統計,2014年中融信托發行瞭70款集合房地產信托,其中股權投資類房地產為18款。

??值得註意的是,中融信托在這裡的角色並非隻是資金提供方,信托計劃所認購的基金仍由中融信托及其子公司主動管理,這在同類產品中並不多見。

??前述研究人士認為,信托公司雖熟悉房地產融資,但對物業項目的管理經驗並不充足,做直投風險和收益同增。

??收益方面,與類似產品多僅取得LP投資收益及0.5%信托報酬不同,首先中融將從長河基金中獲取的報酬包括實收資本2%/年的基金管理費。

??首個並購項目:玩轉子公司

??基金收益分配上,在投資人收回實繳出資額並按8%的年化收益率實現優先回報的前提下,長河資本將獲得超額收益20%的分成。

??風控方面,除持有項目公司100%股權外,在長河一期基金中,GP註冊資本100萬元,長昆投資作為SLP認購900萬元,兩者合計1000萬元作為風險隔離,承擔無限連帶責任。

??中融信托在項目介紹中表示,交易期協信地產本身出現短暫動蕩,項目得以低於可比物業25%-30%的收購成本鎖定交易價格。

??而通過信托計劃募資隻是長河基金的資金來源之一,此外還計劃引入銀行並購貸款,經營物業貸款等成本相對較低的資金。

??日前,中融信托低調成立“長河盛世1號集合信托計劃”,所投向的“中融長河一期基金”,由中融信托旗下全資子公司中融長河資本運作,對項目公司100%股權進行收購,並由中融信托及子公司主動管理。

??收購之後,項目公司100%股權將由上海贇峰投資合夥企業(GP)所持有。

??“設立信托計劃,以LP身份認購房地產投資基金份額,參與股權投資的模式並不少見。”一位信托行業研究員對理財周報記者表示,“這類產品的重點是所投基金,信托計劃多為募資通道角色,交由基金設立的項目公司管理。”

??產品說明書顯示,預計產品總規模約為8億元,分期發行,每一期信托份額存續期1年,滿1年可贖回。信托資金的退出來源為基金其他LP認購的資金及項目公司的銷售收入。

??清科旗下私募通分析,房地產行業的不景氣導致業內洗牌加速,這一現象還將在房地產調整期持續。

??產品資料亦顯示,該基金所有投資決策由長河資本根據中融信托直投委員會決議作出,日常經營管理及資金劃轉行為由中融信托配合監管。

??中融信托內部人士亦表示,未來長河資本所做的不會局限於此,REITs、海外業務等都將是長河資本的發展方向。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/08355962738814467490115.shtml

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